Ley 21.442 de Copropiedad: guía de obligaciones y cambios

La promulgación de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria en Chile marcó el cambio legislativo más profundo de los últimos 25 años en la gestión habitacional, derogando formalmente la antigua Ley 19.537. Su propósito principal es modernizar la convivencia, profesionalizar la administración y garantizar la máxima transparencia en el uso del dinero de las comunidades.

1. Cuentas Bancarias Exclusivas para cada Condominio

Uno de los cambios más drásticos y celebrados es la prohibición absoluta de que los administradores utilicen cuentas corrientes personales o cuentas compartidas entre varios edificios para recaudar gastos comunes.

El artículo 20 de la Ley establece que cada comunidad debe abrir una cuenta corriente o de ahorro a nombre exclusivo del condominio. En ella se deben depositar todos los ingresos por gastos comunes, fondos de reserva y multas. El administrador debe rendir cuentas documentadas mensualmente con respaldo bancario cuenta por cuenta.

“Cuidar el dinero de la comunidad exige trazabilidad bancaria total: cada peso que entra y sale debe estar respaldado digitalmente ante el comité.”

2. Asambleas Virtuales y Votación Electrónica

Bajo la legislación anterior, conseguir el quórum presencial para tomar decisiones en comunidades grandes era prácticamente imposible. La Ley 21.442 introduce formalmente:

• Asambleas telemáticas y mixtas: Los copropietarios pueden conectarse por videollamada y participar activamente sin necesidad de estar físicamente en el edificio.
• Votación electrónica simultánea o diferida: Se valida el voto digital mediante plataformas que garanticen la identidad del copropietario y el porcentaje de derechos (alícuotas).
• Nuevos quórums simplificados: Se reducen los porcentajes exigidos para sesionar en primera y segunda citación, facilitando acuerdos ordinarios y extraordinarios.

3. El Registro Nacional de Administradores del MINVU

Se acabó la época de administradores sin fiscalización. La nueva normativa crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

Para ejercer legalmente, todo administrador a título oneroso debe:

1. Acreditar licencia de enseñanza media y aprobación de un curso de capacitación especializado en copropiedad.
2. No registrar condenas por delitos concursales, tributarios o contra la propiedad.
3. Mantener vigente su inscripción en el portal oficial del MINVU.

Ejercer la administración sin estar registrado constituye una infracción gravísima sancionable con multas de hasta 100 UTM y la inhabilitación para ejercer el cargo.

4. El Fondo Común de Reserva: Ahora con Respaldos Obligatorios

La ley refuerza la obligatoriedad de constituir y mantener el Fondo Común de Reserva para atender reparaciones imprevistas de los bienes comunes o gastos urgentes. Los administradores no pueden desviar estos fondos para cubrir morosidades ordinarias sin la autorización expresa del comité.

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Cumplir con las exigencias de actas digitales, quórums automatizados y conciliación bancaria cuenta por cuenta es muy difícil si se gestiona con planillas manuales o papel.

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