La Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU publicó la Circular 16, que aclara cómo los condominios de vivienda de interés público incorporan locales comerciales a su patrimonio. Si administras un condominio acogido a los programas D.S. 49 o D.S. 19, esta instrucción responde dudas operativas que hasta ahora quedaban a interpretación.
Qué es la Circular 16 y a qué condominios aplica
La circular es una interpretación oficial de la Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU, dictada en el marco de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria. Aplica a los condominios de vivienda de interés público acogidos al D.S. N° 49 de 2011 y al D.S. N° 19 de 2016, programas que promueven incluir locales comerciales como forma de generar ingresos que alivien los gastos comunes de las familias residentes.
Dominio exclusivo o bien común: por qué la calificación lo define todo
Por regla general, un local comercial es una unidad con independencia funcional, es decir, un bien de dominio exclusivo. En ese caso su transferencia sigue el régimen general de los inmuebles: requiere un título traslaticio y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La comunidad puede, en cambio, decidir que el local sea bien común. Si lo define desde el origen, debe quedar individualizado así en el primer reglamento de copropiedad y en el plano respectivo. Si lo acuerda después, el cambio exige modificar el reglamento con los quórums legales, actualizar el plano de copropiedad ante la Dirección de Obras Municipales y archivar los instrumentos en el Conservador. La calificación —exclusivo o común— determina todo el régimen aplicable.
Quién firma y cómo se registra
En la escritura pública de transferencia comparecen el administrador y el presidente del comité de administración, en representación de la asamblea de copropietarios. No firma la asamblea completa, lo que simplifica la operación siempre que los nombramientos y las facultades de ambos estén vigentes. La transferencia se perfecciona con la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.
Por qué no se trata de una venta ni de una donación
Este es uno de los aportes más relevantes de la circular. La entrega del local no responde a un intercambio patrimonial ni a una liberalidad: cumple una obligación de hacer impuesta por el programa habitacional respectivo o por las bases de su llamado. La escritura, entonces, no es una compraventa ni una donación encubierta, sino el instrumento que materializa esa obligación previa. Tenerlo claro es útil para la rendición de la administración y para conversar con abogados, notarios y conservadores cuando surjan interpretaciones distintas.
Qué conviene revisar en la administración
Frente a un local comercial, el primer paso es identificar cómo está calificado en el reglamento y en el plano de copropiedad. Luego, verificar que los nombramientos del administrador y del presidente del comité estén al día, resguardar la escritura y la inscripción, e incorporar el inmueble al inventario de bienes de la comunidad con sus antecedentes. Ordenar esa información desde el inicio evita problemas cuando toque rendir cuentas o transferir el local en el futuro.
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