Desde que la normativa de copropiedad exige un seguro colectivo contra incendio, la mayoría de las comunidades cumple con tener una póliza vigente. Pero tenerla no es lo mismo que estar protegido: cuando el monto asegurado está por debajo del valor real de reposición, la diferencia la paga la comunidad. Ese problema tiene nombre y es más común de lo que parece.
Qué es el infraseguro y por qué pasa desapercibido
El infraseguro ocurre cuando la suma asegurada de la póliza es menor que el costo real de reconstruir el edificio. No es fraude ni una irregularidad evidente: normalmente es un error de valuación que se arrastra año tras año, porque nadie revisa si el monto sigue siendo razonable al renovar.
Es silencioso porque la póliza se ve normal. El certificado está vigente, el gasto común se cobra, todo parece en orden. El problema recién se descubre cuando ocurre un siniestro y la indemnización no alcanza para cubrir las reparaciones.
Cómo se origina
Las causas más frecuentes son cuatro: valuar el edificio por su precio comercial en vez del costo de reconstrucción; renovar automáticamente sin actualizar el monto; contratar la opción más barata sin analizar si la cobertura es proporcional; y no contar con una tasación técnica que determine cuánto cuesta realmente reponer lo dañado.
La responsabilidad de mantener una suma asegurada correcta recae en la administración, y el comité tiene facultades para supervisarla. No se necesita ser experto: se necesita pedir la información y hacer las preguntas correctas a tiempo.
Qué pasa si la póliza no alcanza
Si la suma asegurada no refleja el valor real, la comunidad debe financiar la diferencia con recursos propios. En la práctica, eso significa cuotas extraordinarias elevadas, discusiones entre copropietarios y, muchas veces, reparaciones postergadas. La normativa reciente refuerza que la indemnización por daños parciales se determine conforme al valor de reposición, sin deducción por antigüedad, pero eso no resuelve nada si el monto asegurado partió mal calculado.
Qué debe revisar el comité
Antes de la próxima renovación, el comité debería poder responder estas preguntas: ¿la póliza está vigente y el certificado disponible? ¿la suma asegurada corresponde al costo de reconstrucción actual, respaldada por una tasación? ¿los deducibles son asumibles por la comunidad? ¿las coberturas —incluida la cláusula de sismo y los daños por agua— responden a los riesgos reales del edificio? Si alguna respuesta es “no sé”, es momento de pedir una revisión técnica.
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